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どうも、torr_uです。
前回は、ものすごくざっくりと、不動産投資がどのようなスキームなのか、解説しました。
今回は、もう少し詳しく説明していきたいと思います。
不動産投資のリターン（収入について）
前回説明したとおり、
利益＝家賃収入ー諸経費ーローン返済額
ということになります。
では、諸経費とはどのようなものなのでしょうか？
不動産投資にかかる諸経費
毎月かかる経費
- 管理費：マンション管理に必要な費用として管理会社に支払う
- 修繕積立金：マンションの修繕に備えて積み立てるお金
- 家賃集金代行費（管理代行費）：家賃を居住者から集金してもらう手数料等
以上が、毎月かかる諸費用となります。
とある物件の実際の費用を調べてみると（中古1Kマンション）
管理費が7600円、修繕積立金が1300円です。これらは物件によって決まってくるので、物件選びの際には示されています。家賃集金代行費（管理代行費）については、実際にお願いする管理業者や、どこまでの管理をしてもらうか、家賃保証つけるか（サブリース）によって変わります。
仮に3000円とすると、諸費用の合計額は\7600+\1300+\3000=\11900円ということになります。
例えば、家賃収入が8.5万円、ローン返済額が7万円とすると
毎月の利益＝\85000-\11900-\70000=\3100
といったことになります。
ただし、それ以外にも支払うべき費用は発生します。
毎年必要になる費用
- 固定資産税
- 都市計画税
その都度必要になる費用
- 火災保険、地震保険
- 原状回復費用（入居者退去時から次の入居までの原状回復）
- 設備費用（エアコン等室内の設備の修理、購入費用）
- 不動産取得税（不動産取得する年のみ）
- 所有権移転費用、抵当設定費用等、物件購入時に発生する費用
これらの費用から、投資へのリターン利回りとして、
表面利回り＝満室時想定賃料/物件価格
純利回り=（年間実賃料収入ー諸経費）/物件価格
を計算することができます。
ただし、税務上の利益とは異なる（また別の記事で説明することになると思います）
これらの利回りから、ローン金利を引いたものを、Yield Gap(イールドギャップ）といったりします。
これが、不動産投資のリターンを見積もる上の指標となります。
通常、表面利回りが5％前後、純利回りが4％前後になるのではないかと思います。
不動産投資のリスク
と、ここまで説明した内容を理解された方は、もうリスクについては想像つくと思います。
利益＝家賃収入ー諸経費ーローン返済額
ですから、家賃収入の減少、諸費用の増加、ローン返済額の増加（金利の上昇）
が、利益を下げる要因となり、リスクとなります。また、不動産の価値も増減しますから、売却時やトータルの損益を考えると、不動産価格の増減もリスクです。もう少し分解すると
- 家賃の下落（家賃価格の下落、空室リスク）
- 不動産価値の下落
- 火災保険、地震保険
- 原状回復機会の想定外の増加（退去頻度の増加）
- 設備故障にかかる費用（エアコンやウォシュレット等）
これらのリスクについて、どう考えるべきかが難しいところですね。
色々調べてみて、一通り理解したので次の記事ではその解説をしたいと思います。