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どうも、torr_uです。
ここまでに、ざっくりとした不動産投資のスキーム、そのリターンとリスクについて、解説してきました。
今回は、リスクについて、もうちょっと詳しく解説していきます。
1Rマンション投資のリスクのおさらい
- 家賃の下落（家賃価格の下落、空室リスク）
- 不動産価値の下落
- 火災保険、地震保険
- 原状回復機会の想定外の増加（退去頻度の増加）
- 設備故障にかかる費用（エアコンやウォシュレット等）
以上が、1R投資のリスク要因です。ローンを組んで長期間かけて返済するわけで、その間の家賃の下落、不動産としての価値の下落の他、保険の費用、退去の頻度、空室リスクを見込む必要があります。
家賃下落リスク
まずは、家賃の下落についてです。家賃の下落と言っても
- 経年による家賃下落
- 景気動向による家賃変動
築年数による家賃下落についてですが、三井住友トラスト基礎研究書によるレポートでは、新築時から年1％程度の下落していき、築20年頃からはほぼ横ばいになるというデータが示されています。
景気動向による家賃の変動についてですが、日経株価の推移と家賃の推移について、グラフにしてみました。
リーマンショックの影響で2009年～2013年頃まで株価が大幅に低迷していますね。一方、最近（2018～2019年頃）は好調で3万円を超えています。コロナショックの影響がまだわかりませんが、もしリーマンショック級に下落すると、現在の株価の半分以上になることになります。
一方、家賃の方はどうかというと、リーマン・ショック時に若干落ちてはいますが、-5～6％程度で、株価の下落に比べると小さいことがわかります。
空室リスクについて
空室リスクについては総務省統計局が発表している各都道府県の転出・転入超過のデータが参考になりそうです。他府県から東京都の転入数を見ると、高いプラスを年々推移していて、次々に東京都に人が集まってきていて、他の道府県に比べても人が集まってきているというデータがあります。これらのデータや、ここの物件の立地条件（企業、大学が近くにあるか、住みやすい街か、など）を照らし合わせて空室のリスクを考える必要がありそうです。
その他のリスクについて
その他、設備が壊れるリスクについては、設備の耐用年数と価格によって考える必要がありそうです。
例えば、エアコンだと15年持つと考えて、35年ローンのうちに2回交換、でいくら掛かる、というのをそれぞれの設備を想定していけばいいはずです。
このようなデータから、投資にふさわしいか、自分の考えとあっているかを考えて、リターンとリスクを総合的に考えて行くことが投資を行う上で必要そうです。