リターン | Discrete and Continuous Feels

前回は、ものすごくざっくりと、不動産投資がどのようなスキームなのか、解説しました。 https://tato66.com/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e6%8a%95%e8%b3%87%ef%bc%88%e3%83%af%e3%83%b3%e3%83%ab%e3%83%bc%e3%83%a0%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e6%8a%95%e8%b3%87%ef%bc%89%e3%81%ab%e3%81%a4%e3%81%84/ 今回は、もう少し詳しく説明していきたいと思います。 不動産投資のリターン（収入について） 前回説明したとおり、利益＝家賃収入ー諸経費ーローン返済額ということになります。では、諸経費とはどのようなものなのでしょうか？ 不動産投資にかかる諸経費 毎月かかる経費 管理費：マンション管理に必要な費用として管理会社に支払う修繕積立金：マンションの修繕に備えて積み立てるお金家賃集金代行費（管理代行費）：家賃を居住者から集金してもらう手数料等 以上が、毎月かかる諸費用となります。とある物件の実際の費用を調べてみると（中古1Kマンション）管理費が7600円、修繕積立金が1300円です。これらは物件によって決まってくるので、物件選びの際には示されています。家賃集金代行費（管理代行費）については、実際にお願いする管理業者や、どこまでの管理をしてもらうか、家賃保証つけるか（サブリース）によって変わります。仮に3000円とすると、諸費用の合計額は\7600+\1300+\3000=\11900円ということになります。 例えば、家賃収入が8.5万円、ローン返済額が7万円とすると毎月の利益＝\85000-\11900-\70000=\3100といったことになります。ただし、それ以外にも支払うべき費用は発生します。 毎年必要になる費用 固定資産税都市計画税 その都度必要になる費用 火災保険、地震保険原状回復費用（入居者退去時から次の入居までの原状回復）設備費用（エアコン等室内の設備の修理、購入費用）不動産取得税（不動産取得する年のみ）所有権移転費用、抵当設定費用等、物件購入時に発生する費用 これらの費用から、投資へのリターン利回りとして、表面利回り＝満室時想定賃料/物件価格純利回り=（年間実賃料収入ー諸経費）/物件価格を計算することができます。ただし、税務上の利益とは異なる（また別の記事で説明することになると思います） これらの利回りから、ローン金利を引いたものを、Yield Gap(イールドギャップ）といったりします。これが、不動産投資のリターンを見積もる上の指標となります。通常、表面利回りが5％前後、純利回りが4％前後になるのではないかと思います。 不動産投資のリスク と、ここまで説明した内容を理解された方は、もうリスクについては想像つくと思います。利益＝家賃収入ー諸経費ーローン返済額ですから、家賃収入の減少、諸費用の増加、ローン返済額の増加（金利の上昇）が、利益を下げる要因となり、リスクとなります。また、不動産の価値も増減しますから、売却時やトータルの損益を考えると、不動産価格の増減もリスクです。もう少し分解すると 家賃の下落（家賃価格の下落、空室リスク）不動産価値の下落 火災保険、地震保険原状回復機会の想定外の増加（退去頻度の増加）設備故障にかかる費用（エアコンやウォシュレット等） これらのリスクについて、どう考えるべきかが難しいところですね。色々調べてみて、一通り理解したので次の記事ではその解説をしたいと思います。

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１Rマンション投資について調べてみた その2:リターンとリスク

１Rマンション投資について調べてみた　その2:リターンとリスク